多重債務で住宅ローンが払えない！自宅を手放さずに借金を整理する方法

2026年9月2日

こんにちは、「多重債務解決ガイド」のブログを執筆している司法書士の久我山左近です。

「消費者金融やカードの返済が増えて、住宅ローンまで払えなくなりそう……」
「借金を整理したいけれど、家だけは手放したくない」

多重債務に陥っている方の中には、このような悩みを抱えている方も少なくありません。

住宅ローンを滞納すると、最終的には自宅が競売にかけられる可能性があります。しかし、住宅ローンが払えなくなりそうだからといって、すぐに自宅を諦める必要はありません。
借金の状況によっては、住宅ローンの返済を続けながら、カードローンや消費者金融などの借金だけを整理できる可能性があります。

この記事では、多重債務によって住宅ローンの返済が苦しくなった場合に、自宅を手放さずに借金を整理する方法を
司法書士の久我山左近が詳しく解説します。

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「住宅ローンが払えない＝すぐ自宅を売る」ではありません。

多重債務で住宅ローンが払えなくなる理由

住宅ローンを組んだ当初は問題なく返済できていても、カードローンやリボ払い、消費者金融などの借入れが増えることで、家計が急速に苦しくなることがあります。

たとえば、

住宅ローン：毎月10万円
カードローン：毎月4万円
消費者金融：毎月3万円
リボ払い：毎月3万円

となれば、借金の返済だけで毎月20万円です。

さらに家賃とは違い、持ち家の場合には固定資産税や管理費、修繕積立金などが必要になるケースもあります。
こうして住宅ローン以外の借金が家計を圧迫し、最終的に「住宅ローンまで払えない」という状態になってしまうのです。ここで注意したいのが、住宅ローンを払うために新たな借金をすることです。

カードローンで借りたお金を住宅ローンの返済に回し、翌月は別の消費者金融から借りる……という状態になると、
自転車操業に陥る危険があります。

住宅ローンの返済が厳しくなってきたら、新しい借金で乗り切るのではなく、現在抱えている債務全体を整理することを考えましょう。

方法① 任意整理で住宅ローン以外の借金を整理する

まだある程度の返済能力がある場合には、最初に検討したいのが「任意整理」です。

任意整理とは、債権者と交渉して、将来利息のカットや返済方法の変更などを目指す債務整理です。
任意整理の大きな特徴は、整理する借金を選べることです。

そのため、「住宅ローンは今まで通り支払う」「消費者金融とカードローンだけ任意整理する」といった方法を取れる
可能性があります。
住宅ローンを任意整理の対象から外して、それ以外の借金の返済負担を軽くできれば、自宅を維持しながら家計を立て直せる可能性があります。

任意整理が向いているケース

たとえば、

住宅ローン　2,500万円
カードローン　100万円
消費者金融　100万円
リボ払い　100万円

という状況を考えてみましょう。

住宅ローンそのものは問題なく支払えるものの、その他300万円の返済が重くなっているのであれば、300万円の借金について任意整理する方法が考えられます。
ただし、任意整理では借金の元金が大幅に減額されるとは限りません。300万円の元金があるなら、基本的にはその元金を分割して返済していく必要があります。

したがって、借金の金額が大きすぎて、利息をカットしても返済できない場合には、任意整理だけでは解決できない可能性があります。

そこで検討したいのが個人再生です。

方法② 個人再生なら借金を大幅に減額できる可能性がある

個人再生とは、裁判所を利用して借金を減額し、原則3年間などで返済していく債務整理です。

任意整理との大きな違いは、借金の元金そのものを大幅に圧縮できる可能性があることです。
ただし、実際の返済額は保有している財産の価値などによって変わります。また、個人再生を利用するためには、継続的または反復して収入を得る見込みがあることなど、一定の要件を満たさなければなりません。

そして、住宅ローンがある方にとって特に重要なのが、次に説明する「住宅ローン特則」です。

自宅を残すなら「住宅ローン特則」が重要

個人再生には、正式には「住宅資金特別条項」と呼ばれる、いわゆる住宅ローン特則があります。

この制度を利用すると、住宅ローンについては基本的に従来どおり返済を続けながら、カードローンや消費者金融などの借金を個人再生によって圧縮できる可能性があります。

つまり、

住宅ローン → 原則として支払いを続ける

その他の借金 → 個人再生で減額する

という方法です。

これが、自己破産との非常に大きな違いです。

住宅ローン自体が減額されるわけではない

注意しておきたいのは、住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンそのものが大幅に減額される制度ではないということです。

たとえば、

住宅ローン残高　3,000万円
その他の借金　500万円

だった場合、3,000万円の住宅ローンまで500万円や600万円になるわけではありません。

基本的には住宅ローン3,000万円について返済を続けながら、その他500万円の借金を個人再生によって圧縮することになります。したがって、「住宅ローンだけなら何とか払える」「カードや消費者金融の返済がなくなれば住宅ローンを払える」という方に適した方法といえるでしょう。

住宅ローン特則を利用するためには条件がある

個人再生をすれば、誰でも必ず自宅を残せるわけではありません。
住宅ローン特則を利用するためには、法律上の要件を満たす必要があります。

たとえば、対象となる建物が本人の居住用であることや、住宅ローンが住宅の購入・建築・一定の改良などのための借入れであることなどが必要です。また、住宅ローン以外の借金を担保する抵当権などが自宅に設定されているケースでは、住宅ローン特則を利用できない場合があります。

自宅兼店舗などの場合にも住宅の床面積に関する要件があります。
そのため、「住宅ローンがある＝個人再生なら必ず家を残せる」と単純に判断することはできません。

住宅ローンの契約内容、不動産の登記事項、抵当権の状況などを確認して判断する必要があります。

すでに住宅ローンを滞納してしまった場合は？

「住宅ローンを2か月滞納している。もう個人再生は無理？」
このようなケースでも、滞納しただけで直ちに住宅ローン特則が利用できなくなるわけではありません。

住宅ローン特則には、返済期間を延長するなど、一定の範囲で住宅ローンの返済方法を変更する仕組みもあります。
ただし、滞納を長期間放置するのは危険です。

住宅ローンを滞納し続けると、

督促
↓
期限の利益の喪失
↓
保証会社による代位弁済
↓
競売手続き

と進んでいく可能性があります。

特に保証会社による代位弁済が行われている場合には注意が必要です。
一定の場合には、保証会社が住宅ローン債務を代位弁済した日から6か月を経過するまでに個人再生を申し立てる必要があります。そのため、「まだ競売されていないから大丈夫」と放置するのはおすすめできません。

住宅ローンの滞納が始まっている場合には、できるだけ早い段階で専門家へ相談することが重要です。

自己破産すると自宅はどうなる？

借金を整理する方法として、自己破産もあります。

自己破産では、免責が認められれば、住宅ローンを含む多くの借金について原則として支払義務を免れることができます。その一方で、住宅ローンが残っている自宅をそのまま所有し続けることは原則として困難です。

住宅ローンを支払わなければ、住宅ローン会社などが抵当権を実行して自宅を売却することになります。
また、住宅に一定以上の資産価値があれば、破産手続きの中で処分対象となることもあります。
そのため、「どうしても自宅を残したい」という方の場合には、自己破産よりも任意整理や住宅ローン特則付き個人再生を検討することになります。

任意整理・個人再生・自己破産の違い

	任意整理	個人再生＋住宅ローン特則	自己破産
自宅を残せる可能性	◎	◎	△ 原則難しい
住宅ローン	対象から外して返済	原則返済を継続	支払わない場合は自宅処分へ
その他の借金	利息カットなどを交渉	大幅減額の可能性	原則免責
裁判所	原則利用しない	利用する	利用する
向いている人	元金なら返済できる	借金を減らせば返済できる	返済そのものが困難

「住宅ローンだけなら払える」が重要な判断ポイント

多重債務で自宅を残せるかどうかを考えるとき、一つの重要なポイントがあります。

それが、「カードや消費者金融の返済がなくなった、または大幅に減った場合、住宅ローンを支払い続けられるか？」ということです。

住宅ローン月10万円に加えて、カードや消費者金融へ月10万円返済している人なら、その他の借金を整理することで家計が大きく改善する可能性があります。
反対に、その他の借金を整理しても住宅ローンそのものを支払えないのであれば、自宅を維持することが必ずしも最善とは限りません。

無理に住宅を残そうとして生活費が不足し、再び借金をしてしまっては根本的な解決にならないからです。

住宅ローンを滞納する前に借金を整理しよう

多重債務によって住宅ローンの返済が苦しくなっても、自宅を残せる可能性はあります。

まだ借金の元金を返済できるのであれば、住宅ローンを対象から外して任意整理する方法が考えられます。借金が多額になり、任意整理では返済が難しいのであれば、住宅ローン特則を利用した個人再生が有力な選択肢になります。
一方、住宅ローン以外の借金を整理しても返済を継続できない場合には、自己破産や自宅の売却も含めて検討する必要があります。

重要なのは、住宅ローンを滞納して状況が深刻になるまで待たないことです。

「今月は払えたけれど、来月の住宅ローンが危ない」という段階であれば、まだ取れる選択肢は少なくありません。
新しいカードローンや消費者金融から借りて住宅ローンを支払う前に、現在の住宅ローン残高、その他の借金総額、
毎月の収入と返済額を整理してみましょう。

自宅を残したいのであれば、「住宅ローンを守りながら、それ以外の借金をどう減らすか」という視点で債務整理を
検討することが大切です。

ここまでで、今回のブログ「多重債務で住宅ローンが払えない！自宅を手放さずに借金を整理する方法」の解説は以上になります。
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